Inheriting a house in Vietnam: Canadian grandchild faces taxes

A Vietnamese lawyer has clarified the tax implications for a Canadian-national grandchild inheriting a house in Vietnam from their aunt. While inheritance is generally possible, the grandchild will likely face financial obligations, including personal income tax and registration fees, as their relationship is not among those exempted by law.

“

Trường hợp người cháu quốc tịch Canada được bà cô độc thân để lại căn nhà tại Việt Nam theo di chúc thì về nguyên tắc vẫn có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính, trừ khi người cháu thuộc diện được pháp luật cho miễn.

According to lawyer Hoang Ha of the Ho Chi Minh City Bar Association, the "aunt-niece" relationship is not covered by the exemptions for personal income tax on inherited real estate. Vietnamese law specifies exemptions for spouses, parents and children, parents-in-law and children-in-law, grandparents and grandchildren, and siblings. Therefore, the grandchild must pay personal income tax on the portion of the inherited property's value that exceeds the tax-exempt threshold.

Currently, the tax rate is 10% on the value exceeding 10 million Vietnamese dong. A new personal income tax law, effective July 1, 2026, will raise this threshold to 20 million dong, with the tax rate remaining at 10%. In addition to income tax, the grandchild will also be subject to a 0.5% registration fee for the property transfer, unless they qualify for an exemption, which is unlikely in this case.

“

Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (và tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 1-7-2026 tới đây) chỉ miễn thuế đối với thừa kế bất động sản giữa vợ chồng; cha mẹ với con; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

The grandchild's Canadian nationality also presents considerations. If they are a Vietnamese national residing abroad and permitted to enter Vietnam, they may be able to own the property directly under the new Housing Law, effective August 1, 2024. However, if they are a foreign national without Vietnamese roots or specific eligibility, they might not be able to be registered as the owner and may need to receive the monetary value of the inheritance instead.

“

Nếu áp dụng từ ngày 1-7-2026 theo quy định mới được công bố về Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, ngưỡng tính thuế đối với thừa kế, quà tặng sẽ là phần giá trị vượt quá 20 triệu đồng, thuế suất vẫn là 10%.

In summary, the grandchild should anticipate paying personal income tax (10% above the threshold) and a 0.5% registration fee, along with potential administrative and notary costs. The specific ownership rights will depend on their nationality status and compliance with Vietnam's Housing Law.

“

Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khi làm thủ tục sang tên nhà đất, người cháu còn phải nộp lệ phí trước bạ nếu không thuộc diện miễn. Nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ; mức thu đối với nhà, đất là 0,5%.